まるお部長の不動産お悩み相談室

建ぺい率・容積率って、何？

実家を建て替えたいのですが、「建ぺい率」「容積率」という言葉が出てきて、よく分かりません。

難しい言葉ですよね。どちらも、その土地にどれくらいの大きさの家を建てられるかを決める数字です。

うちの土地の数字は、どこで分かるんですか？

市の都市計画の窓口や、市のホームページの地図で調べられます。家を買ったときの重要事項説明書にも書いてあります。

まずは手元の書類を見てみます。

※架空の相談例です。実際は、土地ごとに決まりが違います。

まず知っておきたいこと

土地の広さに対する、建物を真上から見た広さ（建築面積）の割合です。100㎡の土地で建ぺい率60％なら、建築面積は60㎡までです。

土地の広さに対する、各階の床の広さを合計した広さ（延べ床面積）の割合です。100㎡の土地で容積率200％なら、延べ床面積は200㎡までです。

住宅地・商業地などの区分です。区分ごとに、建ぺい率・容積率の上限や、建てられる建物の種類が決まっています。

前の道の幅が12m未満だと、容積率の上限が下がることがあります。住宅地では、道の幅（m）×0.4で計算した割合と、決められた容積率の、小さいほうが上限です。

市などが指定した角地では、建ぺい率が10％上乗せされることがあります。

ほかにも、高さの決まり（斜線制限など）で、建てられる形が変わることがあります。くわしくは、設計を頼む会社と確かめます。

今の家が上限を超えていたら、違法なんですか？

建てたときの決まりを守っていれば、違法ではありません（既存不適格といいます）。そのまま住めますが、建て替えるときは今の決まりに合わせます。

セットバックした部分は、どうなりますか？

道として使う部分になり、建ぺい率・容積率を計算する土地の広さに入りません。塀や門も建てられません。

上限を超えた家は、売れますか？

売れます。ただ、建て替えると小さくなることを、買う人に伝える必要があります。住宅ローンが組みにくくなることもあります。

車庫や地下室も、容積率に入りますか？

家の中の車庫や地下室は、一定の広さまで容積率の計算に入れなくてよい決まりがあります。設計の段階で確かめます。

代表の堀口と、担当の河元がお話を伺います。

この記事を書いた人：河元（宅地建物取引士）／株式会社マルモ流通（平成17年創業・川越市新河岸）

このページは一般的なご案内です（2026年11月時点）。土地ごとの決まりは、市の窓口や設計を頼む会社へご確認ください。
参考：e-Gov法令検索：建築基準法（第52条・第53条など）