まるお部長の不動産お悩み相談室

再建築できない家、売れる？

実家を売ろうとしたら、「再建築不可」と言われてしまって……。

それは驚かれましたよね。
再建築不可とは、今の建物を壊すと、新しい家が建てられない土地のことです。

そんな家、買う人はいるんでしょうか？

買う方は限られますが、売れないわけではありません。
売り方はいくつかありますよ！

あきらめる前に、売り方を調べてみます。

※架空の相談例です。建てられるかどうかは、土地ごとの調査で変わります。

再建築不可とは？

家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないといけません（接道義務）。
これを満たさない土地では、今の建物を壊すと、新しく建てられません。
この決まりができる前に建った、古い住宅地の家に多く見られます。

よくあるケース

道路に接する幅が2m未満

奥まった土地へ続く通路が狭いなど。

道路に接していない

まわりをほかの土地に囲まれているなど。

前の道が法律上の道路ではない

見た目は道でも、建築基準法の道路になっていない場合です。

幅4m未満でも建てられる道も

2項道路と呼ばれる道なら、道の中心から2m下がった所まで敷地を下げれば（セットバック）、建て替えられます。

売り方は、いくつかあります

そのまま売る（仲介）

そのまま住みたい方や、リフォームして使いたい方が買主になります。

お隣に声をかける

お隣の方には、土地が広がる良さがあります。

建てられるようにしてから売る

お隣の土地の一部を買う・借りるなどで、建てられるようになる場合があります。
役所の許可で建てられることもあります。

買取を相談する

不動産会社が直接買う方法です。価格は低くなりやすいですが、早く売れます。

仲介と買取の違い →

知っておきたいこと

住宅ローンが使いにくい

買う方は現金か、一部の金融機関のローンになることが多く、価格はまわりより低めになりやすいです。

大きなリフォームが難しくなりました

2025年4月から、木造2階建てなどの家で、柱・壁・屋根などの半分を超える大きな工事には、建築確認（役所などの審査）が必要になりました。再建築不可の家ではこの確認がとれないことが多いです。キッチンやお風呂など水回りのリフォームは、これまでどおりできます。

解体する前にご相談を

壊すと家が建てられない土地になり、買う方がさらに限られます。土地の固定資産税が上がることもあります。

よくあるご質問

うちが再建築不可か、どうすれば分かりますか？

前の道が建築基準法の道路かどうかを、市役所などの建築の窓口で確かめます。
不動産会社に頼んで調べてもらうこともできます。

本当に建て替えはできないのですか？

道路の種類、お隣との話し合い、役所の許可によっては、建てられる場合があります。まずは調べてみましょう。

リフォームはできますか？

内装の張り替えや水回りの交換などはできます。
柱や壁の半分を超えるような大きな工事は、難しい場合があります。

価格はどのくらいになりますか？

まわりの建てられる土地より低くなるのが一般的です。
広さや道の状況で大きく変わるので、査定で確かめましょう。

マルモ流通にご相談いただくと

他社から買取を断られた再建築不可の家でも、当社の仲介で売却できた事例があります。
どうせ売れないとあきらめる前に、一度ご相談ください。

査定も相談も無料です
前の道が道路かどうかからお調べします
埼玉県内なら基本的にどこでも伺います

代表の堀口と、担当の河元がお話を伺います。

査定・相談を依頼する 049-246-0004 公式LINEで相談

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この記事を書いた人：河元（宅地建物取引士）／株式会社マルモ流通（平成17年創業・川越市新河岸）

このページは一般的なご案内です（2026年11月時点）。建てられるかどうかは、土地ごとに役所などで確かめる必要があります。
参考：国土交通省木造戸建の大規模なリフォームに関する手続き（PDF）